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富鑫中证 2026陆家嘴金融沙龙｜第七期圆桌对话：热议国有资产盘活，聚焦估值难题与路径创新

3月28日，“陆家嘴金融沙龙”2026年第七期活动圆满收官。在行业圆桌对话《存量时代，国有资产的盘活之道》环节，五位与会嘉宾围绕如何更好应对存量时代资产盘活的各种挑战等话题展开深入探讨。

本次对话由中保投资有限责任公司科技金融二部总经理王雪峰主持，上海国盛资本管理有限公司副总裁钟宇、国泰海通证券股份有限公司债务融资部联席总经理郭实、中伦律师事务所高级合伙人周兰萍、戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁助理张韧担任对话嘉宾。

如何破解资产估值难题？

从全球经验来看，成熟市场在基础设施和商业不动产盘活方面有哪些可借鉴的金融创新？

张韧表示，从全球商业不动产的发展现状来看，以市场化收益作为价值基础，是多年来穿越周期的核心逻辑。

“当商业地产踏上证券化之路，背后都需要清晰的产权预期和稳定的土地使用权限”，张韧指出，国内商业不动产的存量规模庞大，但是部分优质资产因土地使用年限临近，面临租金收益不确定性增加、相应资产估值难度加大的问题。

因此，在张韧看来，土地年限续期的实践探索为商业不动产提供了产权根基，这些探索兼顾了公共利益和业主的权益，是市场在博弈中形成的解决方法。

鉴于各地政策差异，张韧建议出台更加统一、可操作的土地年限续期机制，以消除投资者对资产未来收益的顾虑，推动形成“运营—收益—证券化退出—反哺运营”的良性循环。

围绕国有存量资产的价值评估，钟宇认为，如何精确估值是核心难点。国有资产监管评估通常采用市场比较法，但是多层次REITs往往采用收益法，两者的差异导致了估值偏差。他建议，从制度层面采取措施，以弥合估值差异。

首先，构建样本库，使比较法所采用的样本库更加全面、齐整；其次，对样本库数据实行动态更新与调整；再次，将目前已通过各类REITs工具上市的案例纳入样本库；此外，针对不同资产类别，通过比较法与收益法的权重组合，形成更为合理的国资评估估值。

建议为国资REITs发行和扩募建立绿色通道

谈及REITs市场发行阶段的堵点，郭实表示，近年来，公募REITs市场发展迅速，土地能否续期直接决定了资产评估价值的高低。

他同时指出，基础设施REITs已享有递延所得税优惠政策，但商业不动产尚未纳入，导致自持比例较大的企业在项目发行时面临“净回收资金较小甚至为负”的困境，制约了盘活积极性。

在公募REITs的发行主体方面，郭实建议，可以更加多元化，若能推动Pre-REITs基金直接发行公募REITs、担任原始权益人，将有效降低交易成本，为存量资产盘活开辟更便捷的通道。

周兰萍从制度协同角度提出，需要优化前置的审批程序，建立国资监管与证券监管的协调机制。她以国资发行REITs为例，目前同时涉及双重合规要求，协调成本较高，已成为制约发行效率的瓶颈。

周兰萍建议，为国资REITs发行和扩募建立绿色通道，由国资委、证监局、交易所等部门共同参与，建立协调机制，对资产评估、关联交易等事项明确统一的适用规则和审批程序，实现“同一事项一次受理、联合审查、统一反馈”。

数字化技术赋能存量资产精细化运营和价值提升

浦东新区国企存量资产的盘活有哪些创新的实践模式？未来有哪些领域可以突破？

钟宇介绍，浦东国资运用金融创新工具盘活存量资产走在全国前列，已通过Pre-REITs、类REITs、公募REITs等方式落地多个盘活项目。

钟宇展望，下一阶段，可围绕区委、区政府对浦东重点区域的战略布局，开展针对性资产盘活：一方面，通过盘活产业园区，引入新质生产力企业，为其打造适配的产业空间，加快产业与产业空间的融合；另一方面，围绕产业空间打造，针对产业配套需求进行存量资产盘活，如人才公寓、人才安居、商业、消费、文旅、会展等。

在存量盘活、园区转型的过程中，数字化技术如何赋能存量资产的精细化运营和价值提升？

结合从业实践，张韧表示，目前其所任职机构戴德梁行已经在租赁决策、租户诊断和产业链构建中运用数字化系统管理体系。

其中，在租赁决策方面，主要依托大数据分析技术，整合周边区域经济数据和供需走势，获取较为精准的同类项目租金波动信息，构建决策模型；在定价、房源调配环节，根据数据动态实时调整，大幅降低决策失误的风险，从而实现租金收益最大化。

在租户诊断方面，对租户行为进行数字化分析，基于租户的租金缴纳情况、场地使用频率、服务需求反馈等对其进行数字画像，使得运营方精准识别客户的潜在需求，提供个性化的增值服务。

在产业链构建方面，数字化系统打破了参与方之间的信息壁垒，将业主、租户、服务提供商、供应商纳入统一生态，通过数字化智能匹配机制，租户可以快速对接上下游。

险资和养老金是资产盘活的重要力量

从投资端审视存量资产盘活，郭实认为，险资和养老金是资产盘活的重要力量。

他具体阐释，从期限上看，作为长期资金，险资与资产盘活先天匹配；从属性上看，险资是耐心资本，能够为资产盘活提供长期陪伴；从产业协同上看，险资背后关联庞大的健康、养老行业，在物理空间合作上也有多方面介入资产盘活的机会。

谈及资产价格和估值变动，郭实表示，商业办公楼和产业园区是目前上海和浦东国资重点持有的资产，这类资产前期开发增速较快，随着实际需求增速放缓，价格、租赁面积面临一定压力。但他同时研判，当前该类资产正处于“筑底过程”，未来将出现分化。

“除物理空间的价值外，资产更重要的是经营能力与经营水平的价值”，他进一步解释，新质生产力所需的办公环境与传统行业有显著差异，对于园区经营者和商办开发经营者而言，谁能打造出适配当前行业与生产力模式的办公环境，谁就能在最终的资产估值、价值实现和交易价格上脱颖而出。

在圆桌对话的尾声，王雪峰总结，嘉宾们从制度供给、资产运营、金融产品发行等不同维度，为国有资产盘活提供了务实的建议和思路，中国经济从高速发展进入高质量发展阶段，存量资产盘活的机遇大于挑战。

本期“陆家嘴金融沙龙”由上海市委金融办、浦东新区人民政府指导，陆家嘴金融沙龙秘书处主办，浦东新区国资委协办，第一财经、财联社提供媒体支持。该系列活动将构建与“陆家嘴论坛”相呼应的常态化交流平台，通过机制化、场景化、国际化运作，持续输出金融改革“浦东智慧”，深度赋能浦东经济高质量发展，全力助推上海国际金融中心核心区建设迈向新高度。

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